吉村 征一郎 第３６６７日【 なんで不動産屋さんは買わないんですか？ 】
みなさんこんばんは！
今日は、とある中古住宅の売物件にお客様をご案内してきました。
売主さんが個人の、いわゆる
『仲介物件』
というやつです。
売主さんが退去した後、そのままになっていて、
・現状有姿（げんじょうゆうし）での引き渡し
・契約不適合責任不担保（けいやくふてきごうせきにんふたんぽ）
という条件が大前提。
資料にもきちんと記載してあります。
お客様がいらして、まずはその条件を一番最初にお伝えして、一緒に中を見て回るんですが。
まず、当然のことながらお客様からご質問があります。
「『現状有姿』ってどういうことですか？」
「そうですね、一言で言って仕舞えば、今日見ていただいた、そのままでお渡ししますよ、ということですかね。」
「っていうことは、今日見て、残っている動産もそのまま、傷や故障もそのまま、と思えばいいということですね？」
「そうそう、そういう意味になります」
「じゃ、『契約不適合責任不担保』っていうのは？」
「そうですね、此れも簡単にいうとすれば、『後から、不具合が発見されたり、傷や故障が発見されても、原則、売主は責任が取れませんよ』という意味合いがわかりやすいかもしれませんね。例えば、ご縁があれば、お客様は、お住まいになるために売買契約をされると思いますが、その契約の目的（住む）が達成できない場合（まさに「契約不適合」）、売主が責任を負います、というのが「契約不適合責任」なんですが、それを売主は負えませんよ、ということです。」
「なるほど、そういうことを前提にして、見なくちゃいけないということですね」
なんていうお話をしながら、ゆっくりじっくり、物件を見ていただいていきました。
その中で、よく聞かれる一言が。
「吉村さん、こういう物件、不動産屋さんが買い取らないのはどういうことなんでしょう？よくない物件っていうことですか？」
「よくない物件だということではないですよ。一つの考え方ですが、今回は、この物件は○○円でご紹介させていただいていますが、これは売主様のご判断。この、○○円を基本として考えると、購入した時に、税金とか諸経費を考えると、原価が●●円。そして、不動産屋さんがリフォームして売却しようとすると、先ほどお話しした『契約不適合責任』が怖いですから、しっかりリフォームします。するとリフォーム代を◉◉円、広告費、管理費などを考えて、そしてもちろん、不動産屋さんの利益分を考えると、最終的には⬛︎⬛︎円ほどの売り出しになるでしょう。それ、今金額を聞いたら、ちょっと高いかなーって思いませんか？」
「そうかも。築年数とかを考えると、ちょっと高いかなー。」
「でしょ。もちろん、フルリフォームをしてあるから、ピカピカの状態なんで、妥当な金額かもしれないけど、金額の印象がちょっと強く感じますよね。それを僕も思っちゃうんですよ。もちろん、その辺りは不動産屋さんの経験と勘なので、なんとも言えないところですが。だから、不動産屋さんでも、この金額で購入するのは難しいなって思っちゃっている状況ですね。」
「なるほど！」
「だけど、お客様のような、ご自身で住まれる場合に関しては、さっきお話しした中で『広告費』だったり『管理費』だったり、『利益分』を考えなくていいのと、リフォームも必要なところを必要なだけすればいいので、ある程度、抑えることができるんですよ。だからそこに、『算盤が合う』可能性があるわけです。その『算盤があった』お客様にとっては、いい物件ということになりますよね」
「そういうことなんですね〜」
なんて、いろいろとお話をしながら１時間近く、現地をじっくり見ていただきました。
よく言われるんです。
「この物件、いい物件なんだったら、なんで不動産屋さんは自分で購入しないんですか？」
このご質問へのあくまで「一つの」回答がここにあります。
まぁ、もちろんそれだけじゃありませんけどね。
この物件もいいご縁があると良いのですが。
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昨日の「ザ・業際」の光景の写真をいただけたので、改めて。
いろいろとお話をさせていただきましたが、相続に関わる士業が、それぞれどんな役割を担っているのか、伝わっているといいなぁ。
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今日の空。
ジメジメして不快指数の高い１日だったように思いますが、おかげでこの夕焼けが見られたと思えば、まぁ、いいか。って感じです（笑）
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