吉村 征一郎 第３２９５日【 やっぱりそうですよね。 】
みなさんこんばんは！
今日は農地転用のご相談。
とある競売案件で「⭐︎」の案件に入札をしたいと。
「⭐︎」の案件とは、「農地」の案件です。
「農地」なので、原則、入札をするときに
「買受適格証明書」
という書類が必要なんですね。
これ、要は
「農地を購入する資格を持っていない人が落札すること」
を避けるための方策。
じゃ、その「買受適格証明書」って、どうやってもらうんでしょう？
これ、「買受適格証明書」なんて言いますが、その実はほぼ、
「入札前にする農地転用（または第３条許可）申請そのものです。
準備する書類やもらってくるハンコ、作成する図面は全て、農地転用許可（または第３条許可）申請の時のものと同じ。
つまりは、購入できるかどうかはわからないけど、許可申請はばっちりしておかなければいけないということ。
逆にいうと、
「農地転用許可（または第３条許可）が出る保証がないと入札しちゃダメですよ」
ということなんですよ。
ということで、今回ご依頼をいただいた物件に関して、このお客様が果たして「買受適格証明書」を取得できるのかどうか。
その調査で農業委員会さんへ。
競売ということで、事前情報が裁判所から公開されていますから、これを頼りに考察していきます。
今回の案件は実はかなり難題。
①対象の物件は過去に農地転用許可を取得していますが、許可申請時に申請した計画通りに事業は行われておらず、むしろ計画とは違う建物が建築されたり、建築されるべきものが建築されないまま放置されているどころか、産業廃棄物が放置されている始末で、地目変更登記ももちろん出来ていません。
②農地転用許可申請時の計画には計画されていない建物が建っていますが、その建物はまた所有者が別。つまり借地状態になっています。
③対象の物件は隣接がほぼ農地であり、第一種農地。前回の農地転用許可申請時に農振除外がされているのが救いですが、農地転用許可申請は原則不許可となります。
つまり。
この物件はただでさえ購入者が限定される上にそもそも難易度が高い許可申請なのに、前の許可申請時から訳のわからない状態で放置されてしまったために、さらに難易度が上げられてしまっている状態であるということ。
これ、実際のところ、農業委員会さんはどう対処するんだろうなぁ。
考えただけでも面倒で複雑なもの。
頭の体操がてら、その辺りの手続きを色々と、農業委員会さんとお話をしてきました。
結局、どのような書類を作成してどのように理屈をつけて、誰に何のハンコをもらってきて、どういう申請書になっていたら農業委員会としては見やすいのか。
そんなこんなで意見交換をしていたら軽く１時間。
ただ、最終的には僕のクライアントさんが今回の物件に入札をするための「買受適格証明書」を申請するためには、
①取締役さんのうち少なくとも一人がその物件がある地域（「大字が同じ地域」）に居住している
②以前の許可申請の事業計画と同じ利用計画で改めて申請をする
の、ほぼどちらかしかないでしょう。
つまり、かなり難しいということ。
やっぱりそうですよね。
事務所で色々、一人で考えていても、やっぱりそうだったもん。
許可要件、どう考えてもそこしかないよねぇ。
今日のこの１時間は、自分の知識の確認と頭の体操としてはすごく有意義な１時間でしたが、どうやらお仕事にはならなそうかな。
＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
帰ってきて、いつも通りのジョギング＆ウォーキング。
今日は週末で少し早めの時間から動き始めたせいか、走っている人も多く、なんだか活気がありました＾＾
そして、暗くなってきたら。
内緒の裏道の用水路に蛍が乱舞。
元気に飛んでいましたよ＾＾
普通の用水路なんですが、徒歩３分で蛍がたくさんいる田舎です（笑）
道路の真ん中でカモが一人で踊ってるし。
＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
株式会社不動産のStepup、行政書士・相続診断士事務所StepupnのHPは↓へ
＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
先日、ラジオに出演させていただいた時の音声データや、
任意売却の事例などをYoutubeで紹介しています。 よかったら、ぜひ＾＾
△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼
～不動産売買から農地転用・許認可まで～
株式会社不動産のStepup
行政書士・相続診断士事務所Stepup
TEL：076-482-5489