吉村 征一郎 第３２３２日【 地目変更してしまえ！ 】
みなさんこんばんは！
先日からご相談をいただいている案件です。
とある地域の競売に処されている案件なんですが、地目が「農地」の案件。
その「農地」の上には実は、建物が建っていて、利用されています。
その建物の所有者からのご相談。
要は、その「農地」を購入したいというもの。
ご存知の方も多いと思いますが、いくら競売であっても、「農地」を購入できるのは、農地法という法律上、
・農家さん
・農地法第５条の許可が得られる見込みが立っている方
のどちらかです。
農家さんであれば、ある一定の要件はありますが、農地を購入することはできますからね。
ただ今回の購入希望の方は、農家さんではないので、２つ目の要件、５条の許可が得られる見込みがたつというのが必要。
これは、どういうことかというと、
「落札できるかどうかはわからないけれど、【落札できたとすれば】、農地法第５条許可を下せる見込みがあるという証明書を発行してもらう」
ということになります。
この証明書、実は、何度も言いますが、【落札できるかどうかはわからないけれど】、先に５条許可申請をしておくこととほぼ同義なんです。
これは結構大変な作業。
とはいえ、ご希望があるわけですから、調査です。
当該不動産の管轄の農業委員会さんで調査をしたところ。
実は、昭和５４年に農地転用許可を取得していることがわかりました。
ということは。
農地転用許可を得て今の建物を建築したということなんでしょうけれど、惜しいかな、地目変更登記を行っていなかった、ということ。
と、いうことはですよ。
昭和５４年に許可を取得したのであれば、その許可に従って、今からでも地目変更登記をして仕舞えばいいのでは！？
確かに、今現在は競売に処されてしまっている（差押登記がされている）ので、勝手に売却をすることはできませんが。
差押登記というのは、「処分を禁止される」ということなので、売却や贈与などは禁止されますが。
地目変更は「処分」ではありません。
と、いうことは。
地目変更はできる。
地目変更をして仕舞えば、「農地」ではなくなるので、「農地の購入の見込み」などは当然いらなくなります。
ということで、裁判所の執行官さんとの確認作業。
・競売の開始決定がされている物件でも、地目変更登記を行ってもいいか
・その場合、どういう取り扱いになるか
流石に、あまりこういう事例はないようです。
競売に処されている案件の地目変更登記を行おうとすると、
・物件の所有者（債務者）に協力を得ないといけない
・過去の許可に基づく転用行為が実際に行われていないといけない
・地目変更登記が、入札期日までに完了していないといけない
など、いろいろな制約が。
しかし今回は、その制約を全てクリアできそうな目処が。
さぁ、そうなるとどうなるか。
裁判所の執行官さんもちょっと先が見通せないようで。
おそらく、評価のし直しになるので、一旦、競売手続きが止まるとのこと。
その上で、メリットとデメリットが生まれます。
メリットは、先ほどからお話ししていますが、
・農地ではなくなるので、誰でも入札できるようになる
デメリットは、
・農地として評価されていたものが、農地以外になるので、評価（入札価格）が高くなる可能性が高い
・誰でも入札できるようになる
・一旦競売手続きをとめて再評価になるので、時期がズレる
ということかなと。
その他、昭和５４年に申請した許可に関しての転用目的と、当時の建物の利用形態、現状の状況などを鑑みて、土地家屋調査士さんと連携して法務局の地目変更登記に挑みます。
地元農業委員会さんからすると、今回の土地に関しての農地転用に関する５条許可の証明書は出しにくいんです。
なぜなら、昭和５４年に農地転用許可を既に出しているから。
今回の証明を出すためには、【落札した暁には、５条許可が出せますよ】という証明を出さなければいけないんですが、何せ、もう既に出していますよね。
重ねて同じ土地に農地転用許可をだすなんて、おかしなことになるわけです。
ここまで読んでいただくと分かるかと思いますが、いろんな方のいろんな思いが交錯しています。
・購入希望者としては、何せ、入札して購入したい
・農地法的には、農地である以上、許可を取らないと手続きがおかしくなる
・所有者的には、そもそも競売になってしまっている以上、あまり協力するメリットはない
・農業委員会的には許可はだしづらい
・法務局的には、きちんと転用許可通りに転用がされていて、正式に地目変更登記がされるのかどうかにかかっている
というわけ。
面白いなぁ。
この辺りを全て整理して、うまくいったら気持ちいいかなぁ。
なんとか、日の目は見られそうな状況になってきていますよ。
お手伝いさせていただいている僕としても、ちょっと面白い案件です。
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今日もいつも通りのジョギング。
ちょっと曇ってはいましたが、その分少し暖かくて走りやすい陽気。
走り終えたら雨が降ってきました💦
危なかった！！
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