吉村 征一郎 第３３８４日【 それの、メリットとデメリットは？ 】
みなさんこんばんは！
今日は、今お手伝いをさせていただいている不動産売買物件に関して。
今までの交渉結果を詰め込んで、売買契約書の案と重要事項説明書の案を作成させていただきました。
そこで、重要なポイントをまず一つ、ご確認いただいておきました。
それは、建物の有無。
今回は、買主様も本来は「土地が欲しい」のですが、今回の物件の上には「建物がある」んです。
物件のご紹介時には、「売主様が建物を解体してからお引き渡しする」と言う条件でのご紹介でしたが、交渉の末、
・解体は買主にて行う
・解体費相当分程度の値引きを行う
・現状有姿でのお引き渡し
と言うことで妥結しました。
ここで、考えて欲しいのは、この売買は
『土地建物の売買』 なのか、 『土地の売買（売買後、買主にて建物を解体）』 なのか、と言うことです。
普通に考えると、
『土地建物の売買』
と思いがちですよね。
それで間違いはないのですが、それだと、
メリットとしては、
・土地も建物も正式にお引き渡ししてしまうので、考え方としてわかりやすい。
・建物も、一度買主様の名義になるため、解体は自分のタイミングでOK。
デメリットもあります。
・建物も買主様の名義に変更するため、後々解体する建物なのに、「所有権移転費用」や「不動産取得税」などの費用がかかる。
・建物には消費税が関係してくるため、売主買主のどちらかもしくは両方が消費税課税事業者である場合は、消費税の計算が必要になってきます。
『土地の売買』の場合は、
メリットとしては、
・買主様に建物分の「所有権移転費用」や「不動産取得税」の負担がない。
・土地の売買なので、消費税の懸念がない。
・建物に関しての瑕疵担保責任の問題がない
などなど。
デメリットは、
・売買後、買主が解体作業を行うのですが、その解体後、建物の登記を滅失する「滅失登記」を行う際に改めて、売主様のハンコが必要になる
・買主様の解体が遅くなり、売買後、年を跨いでしまうと改めて売主様名義に固定資産税が課税されてしまうため、再度の精算が必要となる
などなど。
細かいところは売主様、買主様の状況によって気にしなければいけないところは出てきますが、かなり大雑把に言うとこう言う感じかと思います。
今日は、買主様に上記の違いとメリット・デメリットをご説明させていただきました。
買主様は富山では大きな法人さんなのですが、きちんと違いを理解いただき、社内で確認をとってから改めてご連絡をいただく流れとなりました。
重要事項説明書などをあらかじめ作成して、どの部分が変わってくるか、と言うことを目で見ていただきながらお話ししたのがわかりやすくてよかったようです。
さ、これが詰まったらサクサクと仕事を進めますよ！
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今日のジョギング・ウォーキングです。
ほんと、日が落ちるのが早くなりました。
秋の日は釣瓶落とし。
朝晩は涼しくなりましたし、秋ですね！
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