吉村 征一郎 第３３０４日【 あくまで自分の解釈ですが。 】
みなさんこんばんは！
今日は、先日お話をしてきたテーマについて。
ただ、これは飽くまで僕の解釈であり持論ですので、
「いや、お前それは解釈が違うだろ」
「その解釈だと支障が発生しますよ」
などの異議はもちろんアリアリですので、ご意見ぜひいただければと思います。
さて、そのテーマとは。
「不動産屋さんは不動産の【売買契約書】を作成することができるか」
というものです。
これは、不動産売買の仲介に関するもののこと。
不動産売買契約書というのは、売買の意思を記録するための「法律文書」となります。
他人のための「法律文書」を「業として」作成できるのは、弁護士、そして行政書士がメイン。
そして、場面によっては司法書士、社会保険労務士、土地家屋調査士、税理士などの士業に許されています。
その規定のされ方が、大雑把にいうと
・法律事務は弁護士しかできない
・ただし、別の法律で規定されている場合はそれに限らない
・行政書士法、司法書士法、社会保険労務士法、土地家屋調査士法、税理士法などで、それぞれ「法律事務」の中の「書類作成」がある一定の状況下で許されるようになる
こんな感じです。
では、これに合わせて考えてみます。
・不動産業者が「法律事務」の一部である「売買契約書」を業として作成できるか
を、考えてみます。
「不動産業者が」というのは、「宅地建物取引業法」にどう規定されているかということになります。
不動産業者が、売買の仲介の際に契約書を作成して交付している根拠の法律はこれです。
（書面の交付）
第三十七条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。（以下略）
この宅地建物取引業法第３７条に規定されているわけです。
仲介（媒介）により、売買が成立した場合は、契約の内容（３７条第１項の各号に規定されています）を記載した「書面」を交付しなければならないとなっています。
宅地建物取引士の試験を受験された方はよくご存知なのですが、これを
「３７条書面」
といい、一般的に
「売買契約書」
と言っています。
が。
意思の合致を称する書面を作成しても良いという規定にはなっていません。
あくまで、この法律の立法趣旨としては、
・何を説明したか
・何が合意されたか
・その説明と合意の経緯
を記録した書面を作成して、仲介（媒介）をした者の義務として買主と売主に交付せよ、となっているわけです。
国家資格を取得したプロとして、意思の合致を称する書類として、弁護士などに認められた法律事務を行なってもいいよ、という構成ではないと考えられます。
と、なれば、この３７条書面はあくまで宅地建物取引業法上の義務として売買契約で取り決められた条項を漏れなく記載した書面であり、
「題目こそ【売買契約書】ではありますが、あくまでこれは【３７条書面】である」
ということ。
そして、
「その交付された３７条書面を買主と売主が【売買契約書】として扱って」
「署名捺印を行なって売買契約を成立させている」
ということ。
もっともっと細かく見ると、３７条には「その媒介により契約が成立したときは」と記載されていますから、「３７条書面」を作成・交付している段階では売買契約が成立している必要があります。
が、
民法上、不動産の売買契約に関しては書面にする必要がありません。
と、いうことは、
①広告等をみて、現地を確認した上で、不動産業者を通じて各種交渉を経て、購入する意思、売却する意思が合致したことが確認できた
→本来的には、ここで売買契約が黙示的に成立
②不動産業者がその「合致した交渉結果、意思」を元に、３７条書面を作成
③購入意思・売却意思の確認及び重要な事項の確認のために、重要事項説明（宅地建物取引業法第３５条）を行う
④改めて、宅地建物取引業法の立法趣旨（取引の安全等）に則り、３７条書面を交付
⑤その３７条書面を流用し、買主・売主が売買の成立の書面的な証拠を作成
という流れであると考えるのが妥当かと思っています。
ということは。
不動産業者は「売買契約書」を作ってはいません。
あくまで、売買契約が成立に関する諸事項を詳細に記載した書類（まさに３７条書面）を作成・交付させていただき、それを売買契約書として利用して売買契約の証拠を残す際に立会人としてお手伝いをさせていただいているにすぎない。
と、言えるかと思います。
だから、極論、不動産業者は
「【売買契約書】という題目の【３７条書面】を作っているに過ぎない」
ということになります。
だって、不動産業者は「売買契約書（法律文書）」を作って大丈夫、と宅地建物取引業法に書いてないですから。
不動産業者は売買契約書を作成していいという権限はありません。
これを、「ある」とすると、
媒介契約などを受けていないお客様の売買に関しても売買契約を作成することが可能になるかもしれません。
「ウチ、不動産業しているから、不動産売買契約書なんて作るのはお手のもの。だから、個人間売買の不動産売買でも、売買契約書だけでも作ってあげますから、手数料だけくださいね」
ということが許される余地が出てきます。
これは、明らかに弁護士法や行政書士法に違反していると断言できます。
つまり、これを許さず、ただし現在の不動産売買の流れを滞りなく進めるためには、
①上記のちょっとわかりにくい解釈でOKとする
②宅地建物取引業法３７条第１項の前掲の条文の「書面」を「法律文書であるところの売買契約書」と見做す
③宅地建物取引業法に改めて「法律文書であるところの売買契約書」の作成を宅地建物取引業者に明確に許すという条文を新設する
のどれかなんです。
②に関しては、宅地建物取引業法３７条に
「その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。」
と記載されている意味を解釈すると、
「契約でどういうことを合意したかをきちんと記載して交付しなさい」
という趣旨と理解でき、あくまで「売買契約書を代理で作成しても良い」、という趣旨には解釈できないのではないかと思っています。
となると、不動産売買において「売買契約書」なる書類を不動産業者が作成していて、それが「不合理ではない」という現状を解釈しようとすると、①の解釈をするしかないのかな、というのが僕の解釈です。
長々と書きましたが、あくまで僕の解釈なので、
「自分はこんな解釈です！」
というご意見があれば、お聞かせくださいませ＾＾
＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
ここのところ暑い日が続くので、、、
お昼は８番ラーメンの冷やしラーメンに挑戦！
うむうむ。
出汁かおる。
ただ、僕にはちょっと酸味が強いかな。
中華そばが冷たくなっている、くらいに思っていたので、ちょっとイメージとは違ったかな。
中華そばを単に冷やしても脂が固まったり、くどかったりしそうだから難しいのかな。
ただいずれにしても、普通に美味しい。
そして、食べた後に汗が出なくてスッキリ！
これは汗かきとしてはかなりメリットです。
＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
帰ってきて、ウォーキングとジョギング。
蒸し蒸ししているけれど、風があったので意外と過ごしやすくて。
ワンちゃんの散歩をしている方が多かったですね〜
＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
株式会社不動産のStepup、行政書士・相続診断士事務所StepupnのHPは↓へ
＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
先日、ラジオに出演させていただいた時の音声データや、
任意売却の事例などをYoutubeで紹介しています。 よかったら、ぜひ＾＾
△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼
～不動産売買から農地転用・許認可まで～
株式会社不動産のStepup
行政書士・相続診断士事務所Stepup
TEL：076-482-5489