吉村 征一郎 第３５１７日【 あれ、、、これは？？ 】
みなさんこんばんは！
今日は、いただいている「とある不動産」の賃料相場に関して意見が欲しいというご依頼に関しての調査を。
物件は、富山ではなく遠方。
この物件のテナントとしての賃料相場に関して客観的な意見が欲しい、というご依頼です。
ということで、いただいた資料を確認していくのですが。
あれ？？？
まず、その物件の近隣に、同類の不動産がほぼ存在せず、事例が全くというほどありません。
地図で確認すると、すぐ近くに小学校や中学校があり、ほぼ住宅街。
あら。
都市計画図を確認すると、、、
「第一種低層住居専用地域」
となっています。
あらら。
第一種低層住居専用地域というのは、かなりざっくりいうと良好な居住環境を保持するため、住居以外の建築が大きく制限されています。
基本的に、小規模な兼用住宅以外には、事務所や店舗、倉庫などの建築はほぼ不可。
となると、現在の「テナントとして利用」している形態自体がもしかしたら違法状態なのかも？？？
ただ、建築当時は法律が違って、問題がない状態かも。
ということで、昭和４０年の建築当時の規制を調べます。
現地の役場に問い合わせて確認。
すると、
昭和４０年当時は、
・住居専用地域
・建蔽率は（面積−30㎡）×0.6 または 60％
・容積率は５０％
とのこと。
住居専用地域というのは、現在の第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域の全身のようなもの。
上記の情報に加えて、所有者様に確認をした情報なども併せて考えると。
どうやらこの建物は
・都市計画法違反
・建築基準法違反
となってしまっているのではないだろうか。
でも、しっかりとした建築士事務所さんが関与してテナントにコンバージョンされている物件です。
この案件に関しては、確定的なことはなかなか言いにくい状況ではありますが、もしかしたら、、、という状況ではあります。
もし、上記のような状況になっていたら、「賃料の査定」と言いうのもしづらい状況ですね。
そもそも、「テナント」として貸し出すのが違法なわけですからね。
ただ、かなり古い物件でもあるため、調査にも限界が。
さて、どうなることやら。
しっかり調査をしていきたいと思います。
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今日もジョギング＆ウォーキングをしてこれましたよ。
昼間も太陽が顔を出していて、温かい１日でしたね＾＾
雪も少しずつ溶けてくれています。
明日も暖かくなるようだし、ありがたい！
春分の日を境に、少し季節が変わり始めますかね。
ただ、土日はまたひどく荒れるようですが。。。
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