吉村 征一郎 第３３２１日【 「やっていいかどうか」と、「やって得をするかどうか」はきちんと判断しましょう 】
皆さんこんばんは！
今日、Threadsを見ていて、気になる記事を見つけました。
それは、
「とある売物件で、売主がわかる物件がありました。購入を検討したいと思いますが、不動産業者さんを通さず、売主に直接売買の打診をしていいものでしょうか？」
というような内容。
（意図だけを汲み取ったものです）
思っていることはわかりますよね。
不動産業者さんを通さずに直接売買ができれば、仲介手数料がいらないので節約になるな、ということでしょうね。
わかります。
が。
その思いはなかなか叶うことはないでしょうね。
理由を以下に書いて行ってみます。
①その物件を「ローン」を使わずに買えるのか？
不動産を購入する際、ローン（特に住宅ローンや事業用ローン）を利用する場合には、条件があります。
その条件の一つが、最低限、その不動産に換価価値があること。
当然ですよね、返済が滞った際には、その不動産を売却して返してもらわないといけないのに、その不動産が「売れない」となれば問題です。
その「売れない」の意味が、「人気がない」「需要がない」ということであれば、銀行さんの査定や時代の移り変わりの問題ということになるので、これは銀行さん自身の責任。
ただ、その不動産が、最初から「法律的に問題のある不動産」であり、そもそも買主が見つかるわけもない物件（例えば違法建築であるなど）だとすれば、そこにはちゃんと注意を払わないといけませんよね。
そのために、銀行さんとしては対策をするか。
査定に関しては、専門部署を設置してノウハウを集積すること。
法律的な問題に関してはどうしているかというと。
「不動産業者による重要事項説明書が発行されていて、それを精査した上で問題ないと判断できること」
という趣旨の条件を付しています。
不動産業者＝国家資格者である宅地建物取引士のチェックが入っている物件であれば、少なくとも安心である、という考え方ですね。
そこから考えると、不動産業者を排除した不動産売買に銀行さんは融資は出しにくいですよね。
②その不動産業者さんがどういう立ち位置なのか。
先日も記載しましたが、不動産屋さんが広告を出しておられるということは、少なくともその不動産業者さんは「売主さん」や「売主さんから委託を受けた業者さん」から売却の依頼や広告の同意を受けているはずです。
先日のブログでも書きましたが、代表例として「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」というような形態があります。
そのうち、「専属専任媒介契約」だったとすると。
売主さんと買主さんが直接売買契約をすることは契約違反となります。
また、一般媒介契約であって、直接の売買が可能であったとしても、一般媒介契約を解除してから２年以内は、その一般媒介契約を介しての顧客と売買契約を締結する場合には、違反行為となり、あらためて仲介手数料が発生することとなる規定もあります。
③トラブルは起きませんか？
不動産の売買というのは、どこのトラブルの種が落ちているのかがかなりわかりにくいもの。
宅建業者であっても、細心の注意を払っているものなんです。
にもかかわらず、その宅建業者を排除して個人間で売買を行なった後、トラブルは本当に起きませんか？
起きないかもしれません。
でも、起きるかもしれません。
起きた場合でも、不動産業者に責任をとってもらうことはできませんよ。
さっと思いつくだけでも、上記のような理由で、「やれない」「やらない方がいい」理由が出てきます。
仲介手数料は約３％ちょっと。
これを「高い」と見るか、「そんなもの」と見るか。
皆さんはどう思われますか？
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今日は、富山県行政書士会の企画研修部の会合に参加させていただいてきました。
大先輩がたに混じって参加させていただいてきましたが、今後の研修や行政とのタッグの組み方などを今後の動きも踏まえて見据えていきます。
なかなか大変な業務ではありますが、お世話になっている行政書士業界のために、少しだけ、力になれれば幸いです。
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先日、ラジオに出演させていただいた時の音声データや、
任意売却の事例などをYoutubeで紹介しています。 よかったら、ぜひ＾＾
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