任意売却とは
任意売却とは、読んで字の如く「任意」に不動産を「売却」することです。
つまり簡単に言うと「あなたがあなたの意志で不動産を売却すること」なのです。
ただ、確かにその不動産はあなたのものであることは間違いないのですが、
金融機関から住宅ローンなどの借り入れをされている場合、
その不動産は金融機関の「担保」になっている状態です。
ですから、いくらあなたの持ち物であってもあなたが勝手に売ってしまうことはできません。
従って「債権者(金融機関など)の同意を得た上で、あなたがあなたの意志で不動産を売却すること」というのが、任意売却のより詳しい説明となります。
そしてその売却代金の中から、金融機関から借りているお金を返済することになります。
ただ、売却代金で借りているお金を完済できればよいのですが・・・
もし売却代金の方が借入額よりも少ない場合は、関係各所との打合せや協力が、合意形成が必要です。
普通に不動産を売却することと、「任意売却」との違いはこのような点です。
任意売却には、以下のようなメリットがあります。
✅任意売却のメリット:その1
■インターネットや裁判所で「競売事件」として公告時に掲載されない
一般の不動産売却と同様の売却方法ですから、近隣の皆様に事情を知られにくいといえます。
✅任意売却のメリット:その2
■引渡日・引越費用をある程度相談できる可能性がある
売却のスケジュールを勘案して、ある程度退去日を柔軟に対応できますし、弊社も新天地を探すお手伝いができます。
また、買主様や債権者様との協議によっては、引越費用を捻出できる可能性があります。
(場合により、不可能な場合もあります)
✅任意売却のメリット:その3
■任意売却後の債務の返済に関して、比較的柔軟に対応していただける可能性がある
任意売却に手返済を行うということは、あなたのご自宅を売却して返済を行うということです。つまり、大概の方にとってはこれ以上ない方法で、できる限り誠意を尽くして返済を行っているということ。債権者さんも人間です。その気持ちには答えてくれるでしょう。
✅任意売却のメリット:その4
■状況によっては、そのまま居住し続けられる可能性がある。
任意売却は、所有者様の意思で、誰かに売却をするということ。つまり、購入者がOKしてくれれば、賃貸物件としてそのまま住まい続けることも可能です。所有の住宅なのか、賃貸なのかは客観的にはわかりませんから、賃貸に転換することができれば、ほぼ環境を変えずにそのまま生活をし続けることが可能です。
✅任意売却のメリット:その5
■任意売却のプロにいつでも相談できる
債務超過やローンの滞納の状態になると、いろいろなところから督促の手紙や確認の手紙などが届くようになります。そこには、難しい法律用語がズラリ。ただでさえ大変な状況なのに、そんな手紙でさらに頭を悩ませたくない。そう思う方はたくさんいらっしゃいます。そんな時に、「こんな手紙が届いたんだけど」と相談できるプロがいること。それ自体がメリットといえるのではないでしょうか。
任意売却の事例紹介
Stepupグループは、不動産会社、行政書士事務所、相続コンサルタントという強みを活かして、数々の任意売却のお手伝いをしてきました。
ここからはいくつかの事例についてご紹介します。
【 任意売却事例:case1 】
●phase.1 受任
T様は、お住まいであった住宅の「住宅ローン」に行き詰まり、弁護士さんに相談をして「自己破産」をする予定でした。しかし、そこで弁護士さんに「先に自宅を処分してください」と指示をされてしまったのです。
地元の不動産屋さんに相談をするも、
「住宅ローンの残っている不動産は売却できない」
と断られました。
また、相談を受けてくれた他の不動産屋さんも家の状態を見て、難しい、と判断をされたようです。
確かに、私が現地を拝見させていただいた際にも、建物の保存状況や建物内部に残された動産の量等から考えて、一般的な方法で売却をするのは難しい、と判断しました。
ただ、「難しい≠不可能」です。
そこで、T様と現状をお話しし、何が「難しい」のか、そしてその理由、加えて、私が考えている対応策、そのメリットとデメリットをお話しさせていただき、弊社にご依頼をいただきました。
●phase.2 交渉
まずやるべきことは、債権者との交渉です。
といっても、債権者の交渉窓口を「確定」させる所から。
今回は、とある地元のA信用金庫さんからの住宅ローンでした。そして、そこにB保証会社さんの保証がついている状態。
今はまだ、債権はA信用金庫さんにある。そこで、まずはA信用金庫の担当次長さんとのお話から。もうすでに数回滞納を重ねてしまっていることや、ご本人となかなか連絡がつきにくくなっていたことから、委任状や任意売却を望む旨の書類をお渡しすると、すぐに事情を察してくれ、B保証会社さんへの連絡に着手していただくことになりました。
そうなると、次はB保証会社さんとのお話になります。
B保証会社さんとは、T様には自己破産のご希望があることをお伝えしたうえで、不動産の現状を写真や査定書、その査定の根拠となる書類などを元にして、売却の方向性や妥当な売却価格を一緒に見定めます。
●phase.3 販売開始
いざ、販売開始となると、なかなか気を遣うものです。
もともと、この住宅にはT様が居住したままです。なので、「売物件」などと看板を立てるわけにもいきませんし、「好評発売中」などとチラシを作ってばらまくわけにもいきません。
また、最初に「難しい」と判断したポイントが改善されているわけではありません。そのポイントとは、
・保存状態が悪い(痛み・故障・におい等)
・大量の動産が残ったままである
ざっくりと、この2点。
動産の処分や建物の修理などを行ってから売り出せばすぐに売れるだろうとは思うのですが、費用の問題でそれは難しいですよね。
となると、せっかく広告をしても、現状のままを見て頂かざるを得ず、一般のお客様ではなかなか現地のご案内の時点で引かれてしまいます。
その点を踏まえ、いろいろな作戦を練っていくわけです。
●phase.4 引っ越し
ともあれ、買主様が決定しました。
今回の買主様は、とある不動産業者さん。
不動産業者さんの買取を選択した理由は下記のとおり。
・リフォームや動産処理の後のイメージをしっかりと持っていただける
・売主が個人である中古住宅のデメリットをしっかり把握しておられる
・売却後の「瑕疵担保責任の不担保」という条件を十分理解していただける
・引越日等の状況をある程度理解していただける
買主様が決まれば、あとは早々にT様にお引越しをしていただいてお引き渡しの準備にかかるところですが。
ここでも問題があります。
「引越し費用をどこから捻出するか」
「そもそも、お引越し先をどうするか」
この二つのポイントをT様、買主様のご協力を得て、また、少し弊社もお手伝いをさせていただき、なんとかクリア。お引越しもスムーズに完了しました。
●phase.5 引渡・完了
ここまでくると、あとはスムーズ。
細かいポイントには本当に気を使いますが、それでも今までのハードルに比べれば大したことはありません。
お引渡しの日には、T様、買主様、保証会社の担当者、担当の司法書士、私の5人が集まって手続です。
●phase.6 その後
弊社より、担当弁護士さんにお渡しする不動産の処分に関する記録等をお渡しし、裁判所への申請に備えていただきます。
また、T様には来るべき「不動産売却の譲渡所得税の申告」に向けて、こちらも記録をファイルにまとめ、お渡ししておきます。
●お客様(T様)の声
弁護士さんに「不動産を売却してください」と言われたときに、自分でまず何をすればいいか全くわからず、本当に困りました。弁護士さんの対応や債権者さんの対応、引越し先の手続きなどもすべてお願い出来て助かりました。
【 任意売却事例:case2 】
●phase.1 受任
O様よりお電話をいただき、近場の喫茶店でお話を承りました。
ご病気や配偶者の転職などもあり、収入が激減してしまったため、住宅ローンを滞納してしまい、「〇〇債権回収株式会社」というところから手紙が来てしまった。住宅の売却はやむを得ないと思うが、どうしたらよいだろうか、というご相談でした。
資料を拝見すると、住宅もまだ比較的新しく、環境の良い分譲地。売却すること自体は何の問題もなさそうです。
ただ。
「住宅が比較的新しい」ということは、「住宅ローンを借り入れてからまだ日が浅い」ということであり、それはすなわち、「返済しなければいけない金額が多い」ということ。
私の見立てでは、どうしても残債権は数百万円程度残ってしまうだろうというくらい。
O様も、別の不動産屋さんにも見立てを聞いておられたらしく、そのあたりはほぼ、覚悟はできていたようです。
そしてそこに、一つ問題があったのです。
それは、借入の名義。
資料を拝見した時点で気付いて、O様にはお話ししましたが、この住宅ローンの借り入れの名義、すなわち「借主」はO様とそのお父様の連名になっていました。
ということは、住宅を売却して残った残債権に関しては、O様とお父様とで返済を続けていかなければならず、そこが滞ると、お父様がお住いの家が同じく競売に処されてしまうという危険性が生まれてしまう、ということです。
競売にしても、任意売却にしても、先ほどのリスクが残るのならば、せめて専門家の手助けが借りられるほうがいいということで、その場でご依頼をいただきました。
●phase.2 打合せ
この案件に関しては、phase.1でもお話しした通り、お父様の名義も絡んでおりますので、お父様にご説明し、ご納得していただかないと先に進めるわけにはいきません。感情論的にも、倫理的にも、書類的にも、法律的にも。
そこで、O様に同行して、お父様にも事情と状況、今後のことなどをお話しさせていただきました。
●phase.3 交渉
次なるは、債権者さんとの交渉。
不動産的には何の問題もなく、価格の査定書やその根拠などを元に、妥当な売却価格を決めていくことになりますが、話の重点は「売却後」について。具体的なその後の返済額に関しては、O様やO様のお父様と直接お話をしていただくことになりますが、その地ならしです。
●phase.4 売却
この案件は、建築後あまり時間もたっていなかったこともあり、ハウスメーカーさんの保証期間内の売却でした。そして、O様の奥様が本当にキレイに建物を管理していたこともあり、通常の売却方法でお話を先に進めることになりました。
すると、まもなく購入希望者様が見つかり、順調に話が先に進みます。
●phase.5 引越し
O様、ワンちゃんと猫ちゃんを数匹ずつ飼育しておられたこともあり、通常の賃貸物件での引越し先探しが多難を極めることを重々承知しておられ、ご自分で地域の「空き家バンク」を当られ、古いながらもゆったりとした貸家にお引越しをすることが決まりました。
この際の手続きに関しては、役所は関与してくれないので、弊社が契約書を作成したり、契約条件を煮詰めたりすることのお手伝いをさせていただきました。
●phase.6 引渡・完了
お引渡し当日も、買主様・売主様、そして債権者の担当者さん、そして登記の協力をいただいた司法書士さんも笑顔で終了。
●お客様(O様)の声
頼れる親族や知り合いもおらず、どこに相談に行けばいいかわからず、本当に困っていました。家は手放さざるを得ませんでしたが、父親のことにも配慮でき、また、競売で落札されて近所の皆さんに知られるような事態にならなかったことが何よりでした。
【 任意売却事例:case3 】
●phase.1 受任
O様は、任意売却の専門家ということで紹介を受けたとのことで、ご相談を承りました。
お困りなのは、O様のお父様。
お父様は自営業で、お一人で働いておられたそう。ところが、少し前に病気で入院、お仕事の続行がかなり難しくなってしまいました。そこで資金繰りが悪化。住宅ローンを滞納し、「△△債権回収株式会社」より手紙が届き、それをO様が発見したことにより、今回のご相談となりました。
現在の状況やご家族構成などを承っていくと、なかなか興味深いお話が。
それは、「△△債権回収株式会社」の顧問弁護士さんとのお話が少し前にあり、O様のお父様、O様、そして妹さん、弟さんの家族全員と会われ、全員から「債務の確認」を。そして、O様、妹さん、弟さんからは「連帯保証契約書」にハンコを押させられていました。
つまり、最初に「借金がまだ残っていること」を確実にしたうえで、本来は債務者ではないO様や妹さん、弟さんもその債務の渦に巻き込んでいきました。もちろん、詐欺的な方法ではないですし、本人たちは「お父さんのためになれば」とのことで、理解しておられたのですが。
このまま競売になって、借金が残ったらどうなるか。お父さんはもちろん、O様、妹さん、弟さんも残った借金を背負うことになります。
状況打開のため、すぐにご依頼をいただき、動き出すことになりました。
●phase.2 検討
この状況を打開するためには、3つの方法でしょうとご提案。
① 全額弁済ができるほど高値で購入してくれる方を探す
② 弊社が買い取り、賃貸としてそのままお住い頂く
③ O様他、ご家族が買い取る
実際には、①に関しては現実的には難しいだろうということがわかっていました。それは、建物の状況。かなり傷みが激しく、手入れがされていませんでした。また、地域的なものもあり、正直にお話しして、高値での取引は難しいでしょうとの感覚をO様と共有しました。
となると、残るは②または③の方法。
O様の今の状況やご要望等を伺うと、O様も自営業。同じ県内ではあれど、お父様とは離れて暮らしておいでだそうです。
いろいろな状況を鑑みて、O様が長男としてご自身でその家を購入し、皆を安心させていきたいとのことでした。
●phase.3 実行
お父様の財産を子であるO様が購入する。
これを、「親子間売買」といいます。
親子間売買には、「価格の妥当性」という意味で、住宅ローンを担当する銀行さんにはあまり好かれない傾向にあることも確か。
ということで、弊社のほうでO様が利用できる銀行さんをあっせんさせていただきました。また、住宅ローン実務もそのままお手伝い。
そして、ご家族へのフォローも。
妹さんに関しては特に、ご結婚をして家を出ておられただけに、嫁ぎ先のご家族にも迷惑をかけられないと思い、不安に思っていたとのことで、安心しておられました。
●phase.4 解決
O様の住宅ローンのめどが立ち、債権者さんにも、O様とお父様の間で売買をする形で全額の弁済をする、とお話しし、喜んでいただけました。
お引渡しの当日には、売主としてお父様、買主としてO様、そして、債権者さんの担当者様。笑顔でつつがなく完了しました。
住宅ローンの中で、建物の補修費も計上し、管理が行き届いていなかった建物もきれいにして、皆で住んでいくということになりました。
結果としてお父様が毎月払っていた住宅ローン、O様が払っていた家賃の合計額よりも新しい住宅ローンが安くなり、家族でまた集まる場ができるという、いい解決を迎えることができました。
●お客様(O様)の声
誰に相談していいかわからず困っていました。意外な解決策をご提案頂き、家族誰もが納得する解決ができ、感謝しています。父親のローン滞納のことも、自分の借り入れのことも親身に話をしてくださって、助かりました。
【 任意売却事例:case4 】
●phase.1 受任
K様よりご連絡をいただき、弊社事務所にてお話を承りました。
ご自宅の名義はK様とK様のお母さま。
K様のご病気の折、収入が激減したこともあり、何回か住宅ローンを滞納してしまった。その影響もあり、この度、債権者より一括請求を受けてしまったとのことでした。
後日、ご自宅にお邪魔し、不動産としての査定をさせていただくと、建物の築年数や構造、保存状況や土地の形状などからして、査定金額は残債務額に届かないであろうことをお話しさせていただきました。
また、ご希望としてはお嬢様が来年、大学を受験される受験生だそうで、その環境をできるだけ変えたくない。そして、心配もさせたくない。また、お母さまも高齢で、こちらも環境を変えさせたくないので、できればこの家に住まい続けたい、とのことでした。
そこで、対処策を考えるためにも、その場で任意売却を受任させていただきました。
●phase.2 検討
K様に対処策をご提案。
① ご親族に買い取って頂き、賃貸としてそこに引き続き住み続ける
② 弊社がその家を購入し、賃貸としてそこに引き続き住み続ける
他人(投資家)に買い取って頂いて賃貸として引き続き、という案もないではないのですが、当時は時間的に余裕がないと判断。上記2つの案をご提示させていただきました。
K様としては、親族にできるだけ迷惑をかけたくないとのことで、弊社でいったん買い取りをさせていただくこととなりました。
●phase.3 実行・完了
債権者さんには、弊社が買い取りをするので、全額弁済を行う旨をお伝えし、手続きに入りました。
K様とは売買契約を締結し、代金の引渡と同時に返済を済ませ、物件の所有権は弊社の物に。そしてそのまま、賃貸借契約を締結させていただき、だれに公表することもなく、そのまま引き続きお住い頂いています。
●phase.4 その後
その後も、ずっと今に至るまでK様との関係は継続しています。もちろん、賃料の滞納は一度たりともありません。
●お客様(K様)の声
全額弁済はできない、でも引き続き住みたいという、一見無謀かと思える希望でしたが、かなえて頂けて本当に感謝しています。様々なことに細かくお答えしていただき、安心して手続きを進めることができました。
【 任意売却事例:case5 】
●phase.1 受任
K様よりご連絡をいただき、弊社事務所にてお話を承りました。
ご自宅の名義はK様とK様のお母さま。
K様のご病気の折、収入が激減したこともあり、何回か住宅ローンを滞納してしまった。その影響もあり、この度、債権者より一括請求を受けてしまったとのことでした。
後日、ご自宅にお邪魔し、不動産としての査定をさせていただくと、建物の築年数や構造、保存状況や土地の形状などからして、査定金額は残債務額に届かないであろうことをお話しさせていただきました。
また、ご希望としてはお嬢様が来年、大学を受験される受験生だそうで、その環境をできるだけ変えたくない。そして、心配もさせたくない。また、お母さまも高齢で、こちらも環境を変えさせたくないので、できればこの家に住まい続けたい、とのことでした。
そこで、対処策を考えるためにも、その場で任意売却を受任させていただきました。
●phase.2 検討
K様に対処策をご提案。
① ご親族に買い取って頂き、賃貸としてそこに引き続き住み続ける
② 弊社がその家を購入し、賃貸としてそこに引き続き住み続ける
他人(投資家)に買い取って頂いて賃貸として引き続き、という案もないではないのですが、当時は時間的に余裕がないと判断。上記2つの案をご提示させていただきました。
K様としては、親族にできるだけ迷惑をかけたくないとのことで、弊社でいったん買い取りをさせていただくこととなりました。
●phase.3 実行・完了
債権者さんには、弊社が買い取りをするので、全額弁済を行う旨をお伝えし、手続きに入りました。
K様とは売買契約を締結し、代金の引渡と同時に返済を済ませ、物件の所有権は弊社の物に。そしてそのまま、賃貸借契約を締結させていただき、だれに公表することもなく、そのまま引き続きお住い頂いています。
●phase.4 その後
その後も、ずっと今に至るまでK様との関係は継続しています。もちろん、賃料の滞納は一度たりともありません。
●お客様(K様)の声
全額弁済はできない、でも引き続き住みたいという、一見無謀かと思える希望でしたが、かなえて頂けて本当に感謝しています。様々なことに細かくお答えしていただき、安心して手続きを進めることができました。